ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости»

^ ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

  1. Ипотечный кредит, его суть и главные виды

  2. Оценка эффективности вербования заемных средств

  3. Оценка недвижимости с ролью ипотечного кредита

  4. Анализ денежных коэффициентов


Форма контроля- контрольная домашняя работа. Метод контроля - зачет/незачет


Оценка недвижимости, сначала, подразумевает определение рыночной ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» цены актива. Но, если оцениваемый объект фи­нансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, воз­никает неувязка определения рыночной цены собственного капитала инвестора и рыночной цены привлекаемого ипотеч ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости»­ного кредита.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целенаправлено использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с ролью ипотечного кредита.

3.1. ^ Ипотечный кредит, его суть и главные виды

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» экономических процессов. Но в силу собственных особенностей она относится к объектам, хорошим для кредитования. К более принципиальным можно отнести последующие.

1. Цена недвижимости как единицы продукта очень высочайшая и просит от инвестора значимого капитала ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости».

2. Недвижимость, сначала, — это земляной участок, на ко­тором возводятся некие улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недви­жимости может осуществляться лишь на месте ее первона­чального сотворения, потому что она ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость как продукт подлежит неотклонимой ре­гистрации в едином муниципальном реестре прав на недвижи­мое имущество в порядке, установленном федеральным зако­ном.

4. Недвижимость имеет довольно большие физические ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» разме­ры, физическое и экономическое старение недвижимости про­исходит в течение долгого времени.

5. В течение экономической жизни недвижимости может быть проведение мероприятий серьезного нрава, влияющих на величину дохода, и, как следует, она может быть ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» стабиль­ной, уменьшаться и расти с течением времени.

6. Инвестиции в недвижимость в наименьшей степени обесценива­ются, потому что изменение цены недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Необходимость использования заемных средств ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» при соверше­нии операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Достоинства вербования заемных средств для покупки недви­жимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой объект по сопоставлению с ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» собствен­ным капиталом, которым он располагает на момент соверше­ния сделки.

2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» выплачивать кредитору долг с про­центами из дохода, приносимого тем же объектом недвижи­мости.

4. Наращивать ставку дохода на свой капитал за счет вы­бора хороших критерий финансирования. Рассматривая положительные стороны использования ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» инвесто­ром заемных средств, стоит отметить недочеты.

1. Возвращаемая кредитору сумма превосходит приобретенный заем, потому что инвестор должен уплатить проценты.

2. Ипотечный кредит - это заемный источник, требующий свое­временного и полного возврата.

3. Изменение критерий займа ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости», заложенных в начальном кре­дитном договоре, падение в процессе использования недвижи­мости величины незапятнанного операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному денежному левереджу.

4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право воззвания ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» взыскания на заложенное имущество. В этом слу­чае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от реализации недвижимос­ти суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости».

Кредитор воспринимает решение о предоставлении заемных средств на длительной базе под залог недвижимости на базе анализа последующих причин:

1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» может контролироваться кредитором.

2. Неотклонимая муниципальная регистрация прав на недвижи­мость, также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридиче­ской гарантией выполнения договорных обязанностей заемщи­ком.

3. Долгая физическая и финансовая жизнь недвижимости ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» является основой возврата не только лишь суммы основного долга, да и причитающихся процентов.

4. Эластичная система составления кредитного контракта, возмож­ность включения в него особенных критерий дают возможность кредитору учесть изменение рыночной доходности кредит­ных ресурсов ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости», денежной стойкости заемщика, оказывать влияние на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в об­ращение и пополнять ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» свои кредитные ресурсы. Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с ролью ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» ха­рактерно:

• предоставление денег на долгое время,

• кредитование сделки по приобретению недвижимости,

• в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким макаром, отличительной чертой ипотечного кредита явля­ется совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не владеют полным правом на зало­женное имущество. Сохраняя права владения и использования, они не могут распоряжаться имуществом. При всем этом заемщик должен ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» экс­плуатировать недвижимость таким макаром, чтоб получаемый до­ход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные про­центы, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт

для поддержания объекта в соответствующем состоянии, также получать доход на вложенный ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» свой капитал.

Ипотечный кредит представлен довольно бессчетными видами, которые можно систематизировать по разным призна­кам, таким, как:

- предназначение кредитуемого объекта;

- нрав роли в вкладывательном процессе;

- порядок погашения долга и уплаты процентов;

- стабильность процентной ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» ставки по кредиту;

- стабильность величины взноса в погашение обязанностей;

- роль кредитора в текущих доходах и приросте;

- цена капитала инвестора;

- метод финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» с неизменными и переменными платежами, потому что график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода оказывает влияние на стабильность потока доходов и, как следует, на выбор способа оценки.

К первой группе ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым ве­личина расходов по обслуживанию долга с возрастом изменяется под влия­нием ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» самых различных причин, таких, как периодическое изменение процентной ставки, нрав списания основного долга, порядок уп­латы процентов, метод роли кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (либо ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» большей части) долга в конце срока кре­дитования одним либо серией платежей. К разновидностям дан­ного кредита относят:

- кредиты, предусматривающие в период кредитования час­тичное погашение долга с уплатой процентов, а в ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» конце сро­ка — «шаровой» платеж;

- кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока — «шаровой» платеж;

- кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основ­ной долг и сумму скопленных за период ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» кредитования процентов;

2. Кредиты с равномерным погашением приобретенного займа и уп­латой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:

- кредит с неизменным пропорциональным погашением долга;

- кредит, по которому в 1-ые годы ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» уплачивается только сум­ма процентов, а в оставшийся период происходит равномер­ное погашение долга с уплатой соответственных процентов.

3. Кредиты с ролью предугадывают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недви­жимость. При всем ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» этом различают:

- кредит с ролью кредитора в текущем доходе, который подразумевает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некая сумма, именуемая «кикером». Эта сумма может быть или фиксированной, или ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» определяться в процентах к чистому операционному до­ходу либо валютным поступлениям;

- кредит с ролью кредитора в выручке от реализации недвижи­мости, получаемой инвестором, либо так именуемом участии в приросте цены ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости».

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кре­дитования позволяет уменьшить банковский риск и правильно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все­го долгого срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться последующим образом ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости»:

- индексирование процентной ставки в согласовании с состо­янием рынка, предусматривающее наивысшую и мини­мальную границу новейшей ставки. В данном случае пересматрива­ется или срок кредитования, или сумма разовых выплат;

- пересмотр процентной ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» ставки через заблаговременно установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).

Понятие первой, оканчивающей и принятой ипотеки появляется зависимо от избранного метода финансирования перепродажи недвижимости.

1-ая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» объекта недвижимости, не обремененного ипотеч­ным долгом. 1-ая ипотека появляется как при покупке объекта, ко­торый ранее никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Но в данном случае про­давец ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» должен погасить ранее приобретенный кредит из цены перепродажи. Клиент оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающе­го статус первой ипотеки.

Принятая ипотека появляется при покупке недвижимости ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости», обре­мененной ипотечным кредитом, в этом случае, если клиент при­нимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ра­нее приобретенному торговцем.

Завершающаяся, либо младшая, ипотека — это кредит, предостав­ляемый ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» торговцем либо третьей стороной при имеющейся первой закладной. Младшая, либо завершающаяся, ипотека появляется в этом случае, если торговец желает сохранить уже имеющийся ипотеч­ный кредит, приобретенный на прибыльных критериях, или клиент не может получить ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» кредит в банке на применимых критериях.

Обилие форм отношения заемщика и кредитора приводит к существованию разных критерий финансирования. К условиям финансирования обычно относят метод погашения долга, уплаты процентов, порядок конфигурации ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный контракт допол­нительных пт, влияющих на риск сторон кредитного контракта.

^ Особенные условия подразумевают включение в кредитный контракт пт, касающихся прав кредитора и заемщика на преждевременное ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» пога­шение займа, наличия оправдывающих обязанностей, способности реализации объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие либо отсутствие обозначенных усло­вий, также их конкретное содержание оказывают влияние на результаты оцен­ки рыночной цены ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» недвижимости.

^ Оправдывающее событие. Наличие этого пт в кредит­ном договоре значит, что в случае нарушения заемщиком усло­вий кредитного контракта банк может рассчитывать на возмеще­ние долга только за ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» счет заложенного объекта. Другая собствен­ность, принадлежащая заемщику, не может употребляться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен от­вечать всем принадлежащим ему имуществом.

^ Право на преждевременное взыскание долга. В согласовании с этим ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» усло­вием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такового права принципиально в этом случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта ранее, чем будет погашен долг. Западная ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» практика предусматри­вает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа понижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В неких случаях кредиты «запи­раются» на ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» определенный срок, запрещающий преждевременное пога­шение.

^ Право кредитора на преждевременный возврат долга. Наличие такового права предугадывает преждевременное погашение остатка долга («ша­ровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного контракта ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости». Вероятная дата преждевременного погашения ус­танавливается в момент заключения кредитного контракта. При ее пришествии кредитор может рассчитывать на получение остатка долга или на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» долга. Наличие такового права выгод­но банку.

^ Право на продажу недвижимости совместно с долгом. Это право по­зволяет заемщику реализовать недвижимость до погашения кредита, при этом остаток задолженности будет погашать новый собствен ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости»­ник, кредитор остается прежним. Наличие такового права увеличи­вает риск кредитора, потому банк оставляет за собой право да­вать разрешение на продажу недвижимости определенному покупа­телю или право на повышение процентной ставки. Необходимо подчеркнуть ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости», что в данном случае торговец несет исключительную от­ветственность в этом случае, если новый собственник получил оп­равдывающее событие.

^ Принцип субординации. Данный пункт подразумевает возмож­ность конфигурации приоритета ипотечного кредита. Если ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» инвестор приобретает недвижимость с ролью ипотечного кредита и при всем этом подразумевает потом использовать ее в составе инвес­тиционного проекта, который будет финансироваться за счет за­емных средств, то ему нужно заблаговременно обмолвить ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» возмож­ность понижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пт осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Определенные условия финансирования непременно должны учи­тываться оценщиком, который ассоциирует их с ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» так именуемым ти­пичным финансированием. Обычным финансированием именуют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Традиционная теория оценки различает понятия «цена» и «стои­мость» объекта недвижимости. Цена отражает гипотетичную ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» сумму средств, на которую можно поменять оцениваемый объект с уче­том определенных критерий. Цена определяется возможной доходностью недвижимости. Цена находится в зависимости от величины дохо­да, приносимого недвижимостью, также от вероятного ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» конфигурации ее цены за период владения. Незапятнанный операционный доход зави­сит от:

- физических характеристик объекта;

- рыночных ставок арендной платы;

- спроса на данную недвижимость;

- свойства управления;

- величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные причины ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Так как расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие либо отсутствие не оказывают воздействия на сумму незапятнанного операционного дохода.

Стоимость — это ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» сумма средств, которую уплатят за недвижимость в про­цессе фактической сделки. Стоимость нередко складывается в итоге пе­реговоров торговца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высшую стоимость за приобре­таемый объект, если он ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» получает заем по ставке ниже рыночной, ли­бо будет иметь положительный денежный леверидж за счет увели­чения срока кредитования, или торговец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости», сравнивая определенные условия финансирования с ти­пичным финансированием, в особенности если заем предоставляется не третьей стороной, а конкретно торговцем, может оценивать их как подходящие. Этот фактор может быть учтен в стоимости как со ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости»­ответствующая прибавка к цены.

Таким макаром, условия финансирования не изменяют цена недвижимости, но влияют на ее стоимость. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупа расчетов и аналити­ческих мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» с учетом определенных критерий финансирования.


^ 3.2 Примеры расчетов кредитов

Неизменный ипотечный кредит.

Большая часть неизменных ипо­тек, являются самоамортизирую­щимися, предусматривающими повторяющиеся равновеликие вы­платы. Кредитор задает наивысшую величину основной суммы кредита в ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» процентах от цены принадлежности, устанав­ливает наибольший срок кредита и предлагает процентную став­ку, исходя из преобладающих на рынке критерий. Потом определя­ются повторяющиеся выплаты по ипотечному кредиту, принимая во внимание сумму ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» кредита, срок и ставку процента.

^ К примеру, банк предоставляет кредит:

срок — 5 лет;

ставка — 10% годичных;

сумма-$10 000

Таким макаром, каждомесячный неизменный платеж заемщика в счет погашения кредита и уплаты процентов будет составлять $212,47.

И за ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» 5 лет использования кредитом (при условии непроизведе­ния преждевременного погашения) заемщик уплатит проценты в сумме 2748,23 (см. график).

Таким макаром, заемщик каждый месяц выплачивает равные сум­мы, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» начисленных в месяц процентов, что, во-1-х; дает стабиль­ность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-2-х, по­скольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» заемщик выплачивает процентов меньше, чем если б не производилось каждомесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму приобретенного кре­дита. Банк в свою очередь вместе с начисляемыми процентами по ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости»­лучает в погашение и часть выданного кредита, т. е. данный вари­ант более комфортен для Рф.

^ График платежей

№ месяца

Общий платеж

Платеж по погашению кредита

Платеж по процентам

1

212,47

129,14

83,33

2

212,47

130,21

82,26

3

212,47

131,30

81,17

4

212,47

132,39

80,08

5

212,47

133,50

78,97

6

212,47

134,61

77,86

7

212,47

135,73

76,74

8

212,47

136,86

75,61

9

212,47

138,00

74,47

…..

212,47

……

….

56

212,47

203,83

8,64

57

212,47

205,53

6,94

58

212,47

207,25

5,22

59

212,47

208,97

3,50

60

212,47

210,71

1,76

итого

12748,23

10 000

2748,23


Ипотека с переменными выплатами

Кредиты с шаровым плате­жом. Кредиты с ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» «шаровым» платежом предугадывают большой итоговый платеж по долгу, узнаваемый как «шаровой» платеж. В те­чение нескольких первых месяцев либо лет основная сумма или во­обще не погашается, или погашается только малая ее ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» часть. Потом наступает срок выплаты всего остатка.

К примеру, банк предоставляет кредит:

срок — 5 лет;

ставка — 10% годичных;

сумма-$10000.

Вариант «ежемесячное погашение только процентов, основной долг — полностью в конце срока кредита ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости»», тогда:

— каждомесячный неизменный платеж заемщика в счет уплаты процентов будет составлять 10000 х 10% : 12 =$83,3;

— и за 5 лет использования кредитом (при условии непроизведе­ния преждевременного погашения) заемщик уплатит проценты в сумме 83,3 * 60 = $5000 (см. график).

^ График платежей.


№ месяца

Общий ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» платеж

Платеж по процентам

Общий платеж

1

0

83,33

83,33

2

0

83,33

83,33

3

0

83,33

83,33

..

0

83,33

83,33

59

0

83,33

83,33

60

10 000

83,33

10083,33

Итого

10 000

5000

15 000

Данный порядок погашения кредита комфортен для заемщика не­большими каждомесячными платежами с одной стороны, но наращивает сумму выплачиваемых им процентов за весь период креди­та и ложит нагрузку по выплате в ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» конце срока кредита большой суммы, не считая того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, увеличивается риск того, что банк может не по­лучить сумму выданного кредита по ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» истечении срока кредитования.


Кредит с фиксированным платежом основной суммы. Некото­рые ипотечные кредиты предугадывают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, также выплаты процентов на непогашенный остаток. Выплаты по ним процентов меняются ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости». Данный вид кредитов время от времени употребляется земляными спекулян­тами; нередко выплатам основной суммы предшествуют пару лет одних только процентных платежей. Стоимость подобного кредитно­го обязательства с учетом данного уровня отдачи определяется с учетом ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» каждого платежа.

К примеру, банк предоставляет кредит:

срок — 5 лет;

ставка — 10% годичных;

сумма- $10000.

Вариант «ежемесячное погашение основного долга равными ча­стями и начисленных на непогашенную часть процентов», тогда таблица платежей будет смотреться ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» последующим образом:

№ месяца

Платеж по кредиту

Платеж по процентам

Общий платеж

1

166,67

83,33

250,00

2

166,67

81,94

248,61

3

166,67

80,56

247,22

4

166,67

….



5

166,67

….

….

9

166,67

….

….






….

….

56

166,67

….

….

57

166,67

….

….

58

166,67

….

….

59

166,67

….

….

60

166,67

….

….

итого

10 000

2541,67

12541,67


Каждомесячный неизменный платеж заемщика будет уменьшаться, что понижает нагрузку на него, но в то же время исходя из требования банка об определенном наивысшем значении ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» показателя плате­жа по кредиту в каждомесячных доходах заемщика (обычно до 35%) миниатюризируется сумма вероятного к получению кредита, потому что она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.


^ 3.3 Анализ денежных ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» коэффициентов

Обычный анализ приносящей доход неподвижной принадлежности просит использования денежных отчетов, которые несколько отли­чаются от принятых бухгалтерских денежных отчетов.

Нрав дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обя­зательно соответствует ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» бухгалтерскому определению незапятнанного дохода и увеличения цены актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки денежных отчетов их реконструированные ва­рианты могут быть применены как для оценки самого рассматри­ваемого объекта недвижимости ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости», так и для сопоставления его с другими объектами. Исследование схожих взаимосвязей именуется анализом коэффициентов.

Анализ коэффициентов является принципиальным аналитическим способом для исследования приносящей доход недвижимости. С момента приобрете­ния принадлежности коэффициенты, рассчитываемые на базе данных ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» баланса, употребляются как для определения удельного веса земли и улучшений в общей цены, так и для расчета денежного левереджа. На базе данных отчета о движении денег могут рас­считываться ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» такие характеристики, как коэффициент операционных расхо­дов, коэффициент самоокупаемости.

Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении наличных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов вало­вых рентных платежей, ипотечных констант и ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» коэффициентов диви­дендов на акционерный капитал.

^ Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса

Коэффициент улучшений

Цена улучшений/ общая оценочная цена

Коэффициент ипотечной задолженности

Величина ипотечного кредита/ общая оценочная цена

Коэффициент собственного капитала

Цена собственного капитала/Общая оценочная ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» цена

^ Коэффициенты отчета о движении денег

Коэффициент недоиспользования

Утраты при сборе арендной платы и от неполного использования площадей/возможный валовый доход

Коэффициент самоокупаемости

Операционные расходы и сервис долга/возможный валовый доход

Коэффициент операционных расходов

Операционные расходы / возможный (действительный) валовый доход

Коэффициент покрытия долга

Незапятнанный ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» операционный доход/каждогодние отчисления на сервис долга

^ Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств

Мультипликатор валовых рентных платежей

Покупная стоимость/ Валовый рентный доход (возможный либо действительный)

Общий коэффициент рентабельности

Незапятнанный доход до ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» налогообложения и сервис долга/ Покупная стоимость

Ипотечная неизменная

Каждогодние расходы на сервис долга/Величина ипотечного долга

Коэффициент дивидендов на свой капитал

Незапятнанный операционный доход до налогообложения, за вычетом расходов по обслуживанию долга/ инвестиции собственного капитала


* Коэффициент улучшений ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» указывает долю улучшений (построек и сооружений) в общей стоимости объекта недвижимости. Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%.

* Коэффициент ипотечной задолженности указывает отношение ве­личины ипотечного долга к общей цены недвижимости. С ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» точ­ки зрения кредиторов более высочайший коэффициент задолженности значит более высочайший риск, другими словами огромную возможность банкрот­ства и лишения заемщика права выкупа закладной.

* Коэффициент недоиспользования может существенно колебаться ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» зависимо от типа недвижимости.

* Коэффициент самоокупаемости (также именуемый точкой банк­ротства) значит малый уровень коэффициента загрузки, нужный для покрытия всех расходов наличных средств.

* Коэффициент операционных расходов указывает отношение ве­личины текущих операционных ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» расходов к возможному (либо реальному) валовому доходу.

* Коэффициент покрытия долга определяется методом деления величи­ны незапятнанного операционного дохода на сумму каждогодних отчислений на сервис долга. Как и коэффициент самоокупаемости, ко­эффициент покрытия долга дает информацию ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» о припасе превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга.

* Мультипликатор валовых рентных платежей указывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу.

* Общий коэффициент рентабельности (доходности) рассчитывается методом деления незапятнанного операционного дохода ТЕМА 3. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - Конспект лекций по теме «экономика недвижимости» на стоимость реализации.




tema-3-prestupleniya-prepyatstvuyushie-ispolneniyu-licami-osushestvlyayushimi-pravosudie-ih-obyazannostej.html
tema-3-pretenzionno-iskovaya-rabota-na-predpriyatii-rekomendacii-po-samostoyatelnoj-rabote-teoreticheskie-materiali-3.html
tema-3-prikladnoe-programmnoe-obespechenie.html